“Efeito Godzilla”: verticalização em Santos é alvo de críticas por impacto urbano

Sandro Thadeu

05.05.2026

Imagens: Reprodução/YouTube/Câmara de Santos

O avanço da verticalização em Santos tem intensificado o debate sobre os rumos do desenvolvimento urbano do Município. A audiência pública realizada na noite de ontem, na Câmara de Santos, sob a presidência do vereador Marcos Caseiro (PT), escancarou o custo urbano e ambiental desse modelo.

Arquitetos e urbanistas, representantes da classe política e cidadãos apontaram que mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), somadas à ampliação de “áreas não computáveis”, vêm impulsionando a construção de torres mais volumosas, com efeitos como piora da ventilação, aumento da vacância e expulsão de moradores — sobretudo da classe média — para cidades vizinhas.

O professor universitário e arquiteto e urbanista José Marques Carriço apresentou um diagnóstico crítico ao associar mudanças na legislação urbanística, especialmente nas revisões da Luos de 2018 e 2022, à intensificação de edifícios mais volumosos, apelidados de “Godzilla”, em alusão ao monstro gigante fictício.

Segundo ele, o uso ampliado de áreas “não computáveis”, como garagens, varandas e espaços de lazer, elevou, na prática, o coeficiente de aproveitamento (relação entre a área total construída em um terreno e a área desse mesmo terreno), permitindo empreendimentos significativamente maiores do que os limites formais.

O resultado, de acordo com os dados apresentados, é um paradoxo: enquanto o número de domicílios cresceu 17% entre 2010 e 2022, a população santista se manteve estável ou em leve queda, ao mesmo tempo em que a taxa de imóveis vazios subiu de 7% para 10%. “A nossa legislação tem um hábito histórico de proibir pobre morar perto de onde o mercado imobiliário produz”, lamentou.

Carriço destacou que, ao contrário do passado, o processo atual de verticalização e a valorização imobiliária está expulsando a classe média de Santos e não apenas a população de baixa renda, como ocorria no passado. Com base em um método científico e em números parciais do Censo de 2022, ele projetou uma migração líquida importante de moradores de Santos para Praia Grande e Bertioga.

Audiência pública foi presidida pelo vereador Marcos Caseiro (PT)

Distorções urbanas

Essa leitura é reforçada pelo arquiteto e urbanista Rafael Ambrósio, que apresentou uma abordagem mais jurídica e estrutural do problema, utilizando informações da pesquisa do seu doutorado em Direito Ambiental. Na visão dele, o modelo atual de Santos desvirtua princípios constitucionais, como a função social da propriedade e o direito ao meio ambiente urbano equilibrado.

Ambrósio argumentou que instrumentos urbanísticos importantes, como o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), ainda são pouco eficazes na prática. Além disso, criticou o modelo de outorga onerosa, que, segundo ele, tem valores subestimados e não gera contrapartidas proporcionais ao impacto dos empreendimentos.

Outro ponto destacado foi o perfil da produção imobiliária: predominância de unidades grandes e de alto valor, muitas vezes desconectadas da demanda real da população. Isso contribui, segundo o especialista, para a exclusão social e o aumento da vacância em áreas valorizadas.

Ambrósio explicou, ainda, que Santos, por ser uma cidade de clima predominantemente quente e úmido, depende essencialmente dos ventos vindos do Sul e Sudeste para refrescar os bairros da Zona Leste e os Morros. A construção de edifícios altos cria uma barreira física que impede essa ventilação natural. Ele citou estudos de 2005 que mostram, através de mapeamento, que a velocidade de penetração do vento na ilha está sendo severamente reduzida por causa dos “Godzillas”.

Forma urbana e impacto no cotidiano

A análise técnica ganha reforço com base nas informações apresentadas pelo arquiteto e urbanista Diogo Damasio, da Prefeitura de Santos, amparadas por dados do cadastro imobiliário da Cidade registrados desde 1956, que mostrou como a verticalização mudou de padrão ao longo das décadas.

Em 1965, a cidade registrava cerca de 300 novos prédios por ano, em sua maioria com até três pavimentos. Atualmente, esse número caiu para cerca de 15, mas o porte médio das edificações aumentou significativamente.

Além disso, o coeficiente de aproveitamento efetivo frequentemente supera os limites previstos em lei, justamente por conta das áreas não computáveis. Embora a legislação atual preveja limites de aproveitamento entre 5 e 7, a média efetiva já está em 10, chegando a atingir 16 em casos extremos. O resultado são edifícios com grande volume construtivo, sem aumento proporcional da densidade populacional.

Outro efeito é a transformação da relação entre edifícios e cidade. Térreos antes integrados à rua, com comércio e circulação ativa de pessoas, deram lugar a embasamentos fechados, com garagens e áreas de lazer internas, reduzindo a interação com o espaço público.

Clima, saúde e qualidade de vida

Médico e advogado Arnaldo Haddad: "A beleza de Santos está ficando bastante comprometida"

O médico e advogado Arnaldo Haddad fez um alerta direto sobre os efeitos da verticalização no cotidiano da população e os impactos causados à saúde. Segundo ele, a redução da ventilação natural e da incidência solar nos apartamentos favorece o aumento de doenças respiratórias, como bronquite e tuberculose, além de contribuir para ambientes mais úmidos e insalubres.

Haddad também chamou atenção para o aumento da temperatura na Cidade e para a proliferação de mosquitos, associando o fenômeno à perda de áreas verdes. “Cada árvore que se tira, cada jardim que desaparece, impacta diretamente o equilíbrio ambiental e afeta a saúde da população”, afirmou.

O médico lamentou que a verticalização está ocorrendo sem planejamento. “O calor excessivo está fazendo essa cidade quase que insuportável. A beleza de Santos está ficando bastante comprometida. Não sou contra o empresário, nem contra os construtores, mas sou contra essa ânsia mercantilista”, desabafou.

O vereador Chico Nogueira (PT) também alertou para sinais de esgotamento da infraestrutura urbana. Segundo o parlamentar, há sobrecarga em áreas como sistema viário, drenagem e serviços públicos, o que exige um replanejamento urgente da cidade.

“Estamos chegando a um limite. Sem revisão das regras, o modelo atual pode gerar problemas ainda maiores no futuro”, disse.

Modelo de cidade em disputa

Para Nabil Bonduki, o desafio é organizar melhor a verticalização para garantir a qualidade urbana

Diante desse cenário, o arquiteto e urbanista e professor de Planejamento Urbano da Universidade de São Paulo (USP) Nabil Bonduki propôs um caminho de reorganização do crescimento urbano baseado em um “pacto social” com regras claras e contrapartidas para resolver a equação de crescimento com qualidade urbana e ambiental.

Na avaliação dele, o modelo atual de Santos gera um processo de exclusão da população de renda mais baixa ao focar em unidades maiores e mais caras. Por esse motivo, a proposta sugerida passa por concentrar a verticalização em eixos de transporte público, limitar alturas em áreas residenciais internas e revisar profundamente os mecanismos que hoje ampliam o volume construído.

Vereador paulistano pelo PT, Bonduki defendeu o desestímulo do uso do automóvel para permitir prédios sem vagas de garagem próximos a linhas de transporte coletivo para reduzir o volume das torres. Ele sugeriu, ainda, a criação de cotas de terreno por moradia, instrumento que garante uma maior densidade populacional para evitar que sejam construindo volumes gigantescos para poucos moradores.

O docente também propôs o fortalecimento da outorga onerosa para que os recursos arrecadados sejam utilizados pelo fundo municipal para construir moradias, criar parques ambientais e viabilizar melhorias no transporte público.

Por fim, Bonduki destacou a importância da aplicação de leis que penalizam imóveis vazios através notificação para ocupação e do IPTU Progressivo. “O desafio não é impedir a verticalização, mas organizá-la de forma a garantir qualidade urbana e inclusão social”, destacou.