Quando a cidade cresce antes da infraestrutura

Por José Manoel Ferreira Gonçalves

06.10.2026

Foto: Wikipédia

Os riscos do novo Plano Diretor de Guarujá

Se o novo potencial construtivo for liberado antes da infraestrutura necessária, Guarujá poderá transformar adensamento urbano em sobrecarga da mobilidade e dos serviços públicos.

O NOVO PLANO DIRETOR DE GUARUJÁ AMPLIA O POTENCIAL DE ADENSAMENTO EM ÁREAS URBANAS E CORREDORES ESTRUTURAIS. A QUESTÃO É SIMPLES, MAS NÃO PODE SER TRATADA COMO DETALHE: A CIDADE ESTÁ PREPARADA PARA RECEBER MAIS GENTE?

Adensar áreas já urbanizadas pode ser uma decisão racional de planejamento. Evita expansão desnecessária, aproxima moradia e infraestrutura existente e pode reduzir custos de urbanização. O problema começa quando o potencial construtivo cresce mais rapidamente do que a capacidade da própria cidade.

O PDDST prevê coeficiente de aproveitamento máximo de até 5,0 na Zona Mista de Alta Densidade e de até 3,0 na Zona Mista de Média Densidade, além da intensificação prevista para corredores como as avenidas Adhemar de Barros, Santos Dumont, Puglisi e Dom Pedro I.

O coeficiente aumenta. A capacidade também?

A chamada “capacidade de suporte territorial” precisa deixar de ser uma expressão genérica.

É preciso saber, objetivamente, quantos moradores cada corredor pode receber, qual a capacidade do sistema viário, do transporte coletivo, da drenagem, do abastecimento de água, do esgotamento sanitário, das escolas e dos equipamentos de saúde.

Não basta estabelecer que a infraestrutura será considerada. É necessário demonstrar qual infraestrutura existe, qual está contratada e qual estará efetivamente disponível antes que o novo adensamento produza seus efeitos.

O PDDST remete parte importante da regulamentação do gabarito e dos instrumentos urbanísticos para a futura legislação de uso e ocupação do solo. Isso exige cautela. O edifício pode ser construído em prazo relativamente curto. Uma grande intervenção viária, um sistema de transporte ou uma obra de drenagem dependem de projeto, orçamento, licitação, desapropriações e execução.

A cidade não pode crescer no mesmo ritmo do mercado imobiliário se a infraestrutura pública cresce em outro.

Transporte não pode ser consequência do adensamento

A mobilidade talvez seja o exemplo mais evidente.

Uma nova ligação entre Santos e Guarujá poderá alterar os fluxos de deslocamento e ampliar a capacidade de conexão entre os municípios. Mas novas vias também podem induzir novos deslocamentos. Se o adensamento ocorrer nos acessos sem reorganização do sistema viário e do transporte coletivo, parte do ganho poderá desaparecer rapidamente.

Em uma cidade marcada por morros, canais, manguezais e uma malha viária limitada, não existe espaço infinito para absorver automóveis, ônibus e caminhões.

Primeiro é preciso saber como as pessoas vão circular. Depois, quantas pessoas a cidade pretende colocar naquele território.

Vicente de Carvalho não pode pagar duas vezes

O problema se torna ainda mais delicado em áreas onde o adensamento urbano convive com atividades portuárias e retroportuárias.

Vicente de Carvalho não pode receber simultaneamente mais moradores e mais circulação de cargas sem que o planejamento enfrente o conflito entre esses fluxos.

Ônibus, caminhões, automóveis, bicicletas e pedestres disputam o mesmo espaço urbano. Quando a infraestrutura já é pressionada, acrescentar população e atividade econômica sem reorganização territorial não significa apenas crescer. Significa distribuir os custos do crescimento de maneira desigual.

Quem mora na área mais pressionada não pode ser obrigado a pagar, com mais tempo de deslocamento, congestionamentos, riscos viários e pior qualidade urbana, pela valorização produzida em outras partes da cidade.

O terreno suporta o prédio. A cidade precisa suportar as pessoas

Adensamento não termina na construção.

Mais moradores significam maior demanda por água, coleta e tratamento de esgoto, drenagem, transporte, escolas, unidades de saúde e espaços públicos.

Por isso, a discussão não pode ficar restrita ao lote. O impacto é territorial.

Um empreendimento pode cumprir todos os parâmetros urbanísticos e, ainda assim, contribuir para a saturação de uma rede que atende milhares de pessoas.

É justamente por isso que instrumentos como o Estudo de Impacto de Vizinhança e a Outorga Onerosa do Direito de Construir precisam estar associados a uma estratégia territorial clara. Não basta arrecadar. É necessário demonstrar como os recursos e as medidas de mitigação contribuirão para enfrentar os impactos produzidos pelo próprio processo de adensamento.

A infraestrutura não pode ficar para depois

Guarujá não precisa escolher entre desenvolvimento e preservação da qualidade urbana.

Precisa escolher como desenvolver.

Se o novo Plano Diretor pretende induzir maior densidade em determinados territórios, deve estabelecer critérios objetivos para verificar se esses territórios possuem, ou terão previamente garantida, a infraestrutura necessária.

Isso significa integrar planejamento urbano, mobilidade, saneamento, drenagem, equipamentos públicos e circulação de cargas antes de autorizar uma transformação territorial de grande escala.

O desenvolvimento urbano sustentável não é aquele que permite construir mais. É aquele que consegue receber mais pessoas sem transformar a infraestrutura existente em um passivo coletivo.

Não há planejamento quando a cidade é autorizada a crescer antes de estar preparada para crescer.

Primeiro a capacidade. Depois a ocupação.

Inverter essa ordem é transferir para a população o custo de uma decisão que deveria ter sido planejada pelo poder público.

José Manoel Ferreira Gonçalves – engenheiro, advogado, jornalista e cientista político. Pós-doutor em Sustentabilidade e Transportes pela Universidade de Lisboa, ocupa a cadeira nº 13 da Academia Mackenzista de Letras. É autor de 21 livros que transitam entre engenharia, política, sustentabilidade e ética pública. Foi professor, pesquisador, colaborador em órgãos ambientais e repórter da Rádio Jovem Pan. Fundador da FerroFrente, Frente pela Volta das Ferrovias e da Água Viva, Associação Guarujá Viva. Coordenador licenciado do EPD-Movimento Engenheiros pela Democracia e do SOS Planeta.