Quando a modernização ameaça a paisagem

Os limites do novo Plano Diretor para a orla de Guarujá

Por José Manoel Ferreira Gonçalves

09.10.2026

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Se a renovação imobiliária avançar sobre a orla sem limites claros para altura, densidade e impacto urbano, Guarujá poderá comprometer justamente o patrimônio natural que sustenta sua vocação turística.

GUARUJÁ NÃO PRECISA ESCOLHER ENTRE INVESTIMENTO E PRESERVAÇÃO. MAS PRECISA DECIDIR SE A MODERNIZAÇÃO DA ORLA SERÁ FEITA PARA VALORIZAR A CIDADE OU PARA SUBSTITUIR, AOS POUCOS, AS CARACTERÍSTICAS QUE A TORNARAM ATRAENTE.

O novo Plano Diretor propõe mecanismos para estimular a renovação urbana e a atividade turística em setores estratégicos da orla, incluindo Pitangueiras, Enseada e Tortuga.

A intenção de atrair investimentos é legítima. O turismo é parte importante da economia de Guarujá e a cidade precisa qualificar sua estrutura, diversificar serviços e renovar áreas consolidadas.

Mas existe uma contradição que não pode ser ignorada: quanto mais se valoriza a orla para receber novos empreendimentos, maior precisa ser o cuidado para não destruir aquilo que produz essa valorização.

A paisagem também é infraestrutura turística

Praia, paisagem, ventilação, insolação, acessibilidade e qualidade do espaço público não são elementos decorativos.

São parte do patrimônio urbano de Guarujá.

Quando um visitante escolhe a cidade, não está comprando apenas uma hospedagem ou consumindo um restaurante. Está procurando uma determinada experiência urbana e ambiental.

Por isso, a transformação da orla não pode ser medida apenas pelo número de novos empreendimentos, pelo valor dos investimentos ou pela quantidade de unidades imobiliárias produzidas.

Uma cidade turística também precisa preservar aquilo que o turista veio procurar.

O problema começa quando o gabarito vem antes do estudo

A proposta cria Zonas Especiais de Desenvolvimento Estratégico em áreas como Pitangueiras, Enseada e Tortuga e estabelece corredores destinados à intensificação de atividades turísticas.

Ao mesmo tempo, parte importante dos parâmetros construtivos será detalhada posteriormente pela legislação de uso e ocupação do solo.

É justamente aí que está um dos pontos que precisam ser examinados.

Altura, recuos, taxa de ocupação e potencial construtivo não são números isolados. Produzem efeitos sobre o entorno.

Uma edificação mais alta pode alterar a incidência solar, a ventilação e a percepção da paisagem. Um conjunto de empreendimentos pode aumentar significativamente o número de moradores e usuários de determinada região.

Não basta analisar o impacto de um prédio.

É necessário considerar o efeito acumulado da transformação de toda a área.

A praia não pode ser tratada como o limite do lote

O empreendimento imobiliário termina no terreno.

O impacto urbano não.

Se a ocupação aumenta na orla, aumenta também a demanda por água, esgoto, drenagem, coleta de resíduos, transporte e circulação viária.

Em períodos de alta temporada, quando a população flutuante cresce significativamente, essas redes já trabalham sob pressão.

Não seria razoável autorizar uma nova rodada de adensamento sem demonstrar que a infraestrutura acompanhará esse crescimento.

O mesmo vale para o sistema viário.

Mais hotéis, restaurantes, residências e serviços significam mais deslocamentos. E, em uma cidade cuja estrutura viária possui limitações físicas importantes, o efeito cumulativo precisa ser considerado antes, não depois.

O prédio pode ser privado. O congestionamento que ele ajuda a produzir é coletivo.

Sombreamento não pode ser uma surpresa

Há outro aspecto que merece atenção especial: a relação entre altura das edificações e faixa de areia.

Não se trata de afirmar antecipadamente que qualquer aumento de gabarito produzirá praias sombreadas. Trata-se de exigir que essa possibilidade seja tecnicamente estudada antes que novos parâmetros sejam consolidados.

Projeções de sombra podem indicar, de acordo com a altura, orientação e localização das edificações, quais períodos do dia e do ano serão afetados.

Essa informação é especialmente relevante em uma cidade cuja principal atração econômica está diretamente relacionada à praia.

Se o Plano Diretor pretende alterar os parâmetros construtivos da orla, a proteção da paisagem e da insolação das praias precisa fazer parte da equação urbanística.

Não como discurso ambiental, mas como critério técnico.

Modernizar não significa simplesmente construir mais

O desenvolvimento turístico de Guarujá pode exigir novos hotéis, restaurantes, serviços, equipamentos e empreendimentos imobiliários.

Mas modernização urbana não pode ser confundida com aumento ilimitado do potencial construtivo.

Uma cidade pode crescer economicamente qualificando o espaço urbano, recuperando áreas degradadas, melhorando a mobilidade, ampliando a infraestrutura e criando novos produtos turísticos.

O que não pode acontecer é transformar cada ganho de paisagem em oportunidade para aumentar o volume construído.

O valor da orla está justamente na combinação entre cidade e natureza.

Se essa relação for rompida, o processo que deveria produzir valorização poderá produzir perda de atratividade.

O impacto precisa ser conhecido antes da autorização

É nesse ponto que instrumentos como o Estudo de Impacto de Vizinhança ganham importância.

Grandes empreendimentos precisam ser avaliados não apenas individualmente, mas dentro do contexto urbano em que serão inseridos.

Qual será o impacto sobre o trânsito?

A rede de água e esgoto suporta o aumento?

Como ficará a drenagem?

Qual será o efeito sobre a paisagem?

Haverá alteração significativa de sombra e ventilação?

Como ficará a circulação de pedestres?

São perguntas objetivas.

E devem ser respondidas antes da autorização, não depois que o empreendimento estiver construído.

A cidade precisa saber o que está sendo trocado

Todo aumento de potencial construtivo produz uma transformação territorial.

Se a cidade concede maior capacidade de construção, precisa saber o que receberá em contrapartida e quais custos serão gerados.

A valorização imobiliária é legítima. O investimento privado também.

Mas infraestrutura urbana, mobilidade, paisagem e acesso às praias são patrimônio coletivo.

Por isso, qualquer flexibilização na orla precisa estar acompanhada de critérios transparentes e de mecanismos capazes de assegurar que os ganhos privados não sejam obtidos mediante a transferência dos custos para toda a cidade.

Guarujá pode receber investimentos.

Pode renovar sua hotelaria.

Pode qualificar sua gastronomia e seus serviços.

Pode modernizar sua orla.

Mas modernizar a cidade não pode significar apagar aquilo que a cidade tem de melhor.

O novo Plano Diretor precisa estabelecer limites claros para que o desenvolvimento econômico permaneça subordinado à capacidade de suporte urbano e à preservação da paisagem.

Porque, no caso de Guarujá, a paisagem não é obstáculo ao desenvolvimento. É um dos ativos que tornam o desenvolvimento possível.

E, antes que vire lei, essa conta precisa ser feita.

José Manoel Ferreira Gonçalves – engenheiro, advogado, jornalista e cientista político. Pós-doutor em Sustentabilidade e Transportes pela Universidade de Lisboa, ocupa a cadeira nº 13 da Academia Mackenzista de Letras. É autor de 21 livros que transitam entre engenharia, política, sustentabilidade e ética pública. Foi professor, pesquisador, colaborador em órgãos ambientais e repórter da Rádio Jovem Pan. Fundador da FerroFrente, Frente pela Volta das Ferrovias e da Água Viva, Associação Guarujá Viva. Coordenador licenciado do EPD-Movimento Engenheiros pela Democracia e do SOS Planeta.