Santos (SP): Câmara se ‘curva’ à especulação imobiliária e ‘decreta’ fim das zeis

Santos (SP): Câmara se curva à especulação imobiliária e 'decreta' fim das zeis

Carlos Ratton

22/12/2025

Fotos Tony Valentte

Com um reforço de cerca de 30 guardas municipais - que desfalcaram áreas mais sensíveis de Santos – e com senha para entrar no Castelinho (sede do Legislativo) – algo completamente contrário à ideia de ‘Casa do Povo’ - 17 vereadores santistas ‘enterraram’ definitivamente a possibilidade de santistas mais pobres terem o direito de morar na área insular do Município.        

Na tarde desta segunda-feira (22) – três dias antes do Natal – a Câmara de Santos aprovou, em segunda e última discussão, o Projeto de Lei nº 27/2025, que tem como objetivo a alteração da lei de uso de imóveis localizados em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), dentro da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS).

Câmara recebeu um reforço de segurança poucas vezes visto  

Nesta terça-feira (23), às 10 horas, oito emendas ainda serão discutidas dentro da proposta, mas dificilmente alguma mudança ocorrerá. Para que a votação ocorresse, o Legislativo santista precisou derrubar a liminar que impedia a tramitação por intermédio de uma medida cautelar (recurso) junto ao Supremo Tribunal Federal (STF). A decisão ocorreu nesta sexta-feira (19) pelas mãos do ministro Alexandre de Moraes.

Como os vereadores contrários à aprovação, lideranças comunitárias, movimentos sociais e entidades representativas da sociedade – como o Instituto de Arquitetos do Brasil – já alertaram (ver nesta reportagem), o PLC 27/2025 praticamente impede que famílias em vulnerabilidade morem em áreas urbanas estruturadas, perto de trabalho, escola e todo o tipo de assistência de saúde e social, praticamente conduzindo-as à periferia e até palafitas.

Até senha foi distribuída pela Câmara para limitar o número de munícipes

A proposta foi aprovada em primeira discussão dia nove contrariando audiências públicas, decisão do prefeito Rogério Santos (Republicanos) e, até, ‘driblando’ outra judicial. Foi capitaneada pela Comissão de Desenvolvimento Urbano e Habitação Social da Câmara e mudava vários artigos das leis complementares 1.187 e 1.087. Depois a Defensoria conseguiu impedir a segunda votação liminarmente.

A questão mais polêmica foi recriação do artigo 152 da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), revogada do texto original pelo Executivo, que não exigia aval da Câmara, bastando apenas comprovar o interesse público e a vantagem no cumprimento da política habitacional, além de passar pelo crivo dos conselhos -Desenvolvimento Urbano e Habitação – geralmente aparelhados.

Outros requisitos ainda descaracterizavam um dos maiores avanços da política habitacional de Santos, permitindo que grupos econômicos comprassem os imóveis que seriam para os mais pobres, como já ocorreu este ano.

Emenda

O vereador Chico Nogueira (PT) tentará nesta terça, por intermédio de três emendas, mudar a situação, mas dificilmente terá êxito. “A primeira é para tentar revogar o texto que foi aprovado (PLC 27/2025), que permite a troca da área de zeis por outro tipo de área em local sem estrutura. A outra é que o Legislativo volte a ter o direito de votar venda de terrenos de zeis. A terceira é que uma área no Morro da Nova Cintra e outra próxima ao Porto de Santos seja destinada à habitação social”, adiantou Nogueira.

Antes de falar com Os Inconfidentes, Nogueira disse que a proposta aprovada exclui a população carente do direito à cidade e, mesmo que apareça verbas estaduais e federais para construir imóveis para a população vulnerável, não haverá terrenos públicos disponíveis.     

Durante a discussão, a vereadora Débora Camilo (Psol) alertou novamente os parlamentares governistas que a aprovação do PLC 27/2025 “tira a única esperança minimizar o déficit habitacional santista, numa cidade que não está sendo pensada para abrigar o trabalhador     

Outro bastante revoltado com a aprovação era o vereador e médico Marcos Caseiro (PT). “Uma vergonha. O toca o apito de gado e todos os vereadores votam. Eu reafirmo. Esses ‘caras’ (vereadores) não sabem o que votaram. Eles não conhecem o que é esse projeto. Estão votando alguma coisa porque o líder do governo falou. Não têm noção dos reflexos futuros. Tudo isso é reflexo de uma segregação. Eles acham que o cara pobre tem que morar lá (Zona Noroeste) e os bacanas, os ricos, têm que morar aqui (área insular).  Essa questão foi amplamente discutida. Foram feitas audiências públicas. E esse é o presente de Natal que o senhor Rogério Santos (prefeito) e a Câmara estão dando para a população de Santos menos favorecida. Vão morar lá nas palafitas e pronto”.

Instituto

Conforme já publicado pelos Inconfidentes, o Instituto de Arquitetos do Brasil já se posicionou alertando que a “aprovação intempestiva, sem o amplo debate e discussão pública, pode gerar impactos irreversíveis no desenvolvimento urbano de Santos, tais como exacerbar as desigualdades territoriais, contribuir para impactos ambientais e ampliar as vulnerabilidades e riscos climáticos”.

Defensoria

A Defensoria Pública do Estado de São Paulo está atuando juridicamente em relação às áreas de zeis. Já conseguiu suspender a tramitação, na Câmara de Santos, a primeira votação do Projeto de Lei 238/2025, de autoria do Executivo, que a alteraria a ZEIS 2-33 Vila Mathias. Hoje os terrenos ainda servem de estacionamento da Prefeitura. 

A liminar foi concedida dentro de uma ação civil pública, movida pela Defensoria, que sustenta uma série de supostas irregularidades nos tramites envolvendo a questão a partir da aprovação de outra lei, a Lei Complementar Municipal nº 427/2001 que delimitou áreas da antiga ferrovia da Companhia das Docas como ZEIS-2, com destinação de terrenos exclusivamente à implantação de programas habitacionais de interesse social e identificadas pelo número 33 (Vila Mathias).

O caso específico desse processo refere-se ao ano 2022, durante o Governo do presidente Jair Bolsonaro (PL), período em que não vigorava o direito de preempção (de preferência na compra) sobre os imóveis, em que foi promovida a venda de alguns imóveis ociosos de titularidade da União, através de Concorrência Pública Eletrônica. Dentre eles, dois terrenos de números 80 e 89, localizados na Avenida Ana Costa.

A Macuco Incorporadora e Construtora Ltda apresentou requerimento para processo de desgravação de ZEIS dos terrenos, adquiridos por arrematação no leilão promovido pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU), com base nas mudanças promovidas na Lei de Uso e Ocupação de Solo (LUOS), alegando que a via seria mais ligada ao comércio e serviços, bem como pela intensidade do trânsito.

Ofertou R$ 3.257.153,00 em permuta de terreno ou construção de unidades habitacionais, alternativa sem previsão no artigo 152 da LUOS. A Secretaria de Desenvolvimento Urbano de Santos (SEDURB) elaborou relatório concluindo que o valor correto da contrapartida deveria corresponder a R$ 5.297.047,34, além de pontuar a necessidade de realização prévia de audiências públicas, o que não teriam ocorrido.

O processo chegou a tramitar no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano CMDU e Conselho Municipal de Habitação CMH, como também na Comissão Municipal de Zonas Especiais de Interesse Social COMZEIS. No entanto, a Justiça entendeu a necessidade nova submissão, com inclusão de audiências públicas prévias, elaboração de novos pareceres técnicos e, principalmente, tempo hábil para conferir a necessária publicidade a cada etapa, o que aparentemente não foi observado.

Outra decisão

Em 2022, o então secretário Municipal de Desenvolvimento Urbano de Santos, Glaucus Renzo Farinello, afirmou que a contrapartida paga pela Macuco à Prefeitura com o objetivo de liberar a construção de empreendimentos por conta da compensação pela mudança na classificação das duas áreas, incluídas na ZEIS Vila Mathias, deveria ser suficiente para comprar um terreno capaz de abrigar até 300 moradias populares, só não disse o local.

Vale lembrar que a juíza Fernanda Menna Pinto Peres, da 1ª Vara da Fazenda Pública chegou a suspender a tramitação do Procedimento Administrativo nº 011617/2023-39 por suposta falta de transparência. A Administração afirmara na ocasião que fez diversas reuniões para tratar do tema, tanto que o CMH aprovou o pleito do grupo (Construtora Macuco) sem nenhum voto contrário.